มาตรการทางกฎหมายควบคุมวิชาชีพเป็นตัวแทนจัดการอาคารชุด

Abstract

งานวิจัยนี้เป็นการศึกษาถึงมาตรการทางกฎหมายในการควบคุม กํากับ ดูแล และส่งเสริมการประกอบวิชาชีพเป็นตัวแทนจัดการอาคารชุดในประเทศไทย ซึ่งในงานวิจัยนี้หมายถึง ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตามความหมายของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และผู้ที่ประกอบวิชาชีพเป็นตัวแทนจัดการอาคารชุด ที่ กระทํากิจการในหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยได้รับมอบหมายจากที่ประชุมเจ้าของร่วม เนื่องจาก การประกอบวิชาชีพเป็นตัวแทนการจัดการอาคารชุดมีความสําคัญต่อผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารชุด ซึ่งปัจจุบัน ประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิการเช่า หรือสิทธิอื่น ๆ มีเป็นจํานวนมาก ตัวแทนจัดการอาคารชุดทําหน้าที่เป็นตัวแทนเจ้าของร่วมในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อใช้หรือ เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม และมีอํานาจกระทําการใด ๆ เพื่อประโยชน์ดังกล่าวตามมติเจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ตัวแทนจัดการอาคารชุดจึงมีความใกล้ชิดกับเจ้าของร่วม และได้รับความไว้วางใจจากที่ประชุมเจ้าของร่วมให้จัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งกิจการงานดังกล่าวมีลักษณะเป็นงานด้านการดูแลรักษาความปลอดภัยในสุขอนามัย ชีวิต และทรัพย์สินของเจ้าของร่วม แต่ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีกฎเกณฑ์บางประการอันเกี่ยวกับเฉพาะตัวผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เท่านั้น โดยยังไม่มีกฎหมายควบคุมเฉพาะถึงผู้ประกอบธุรกิจเป็นตัวแทนการจัดการอาคารชุด จึงก่อให้เกิดปัญหาว่า เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดว่าจ้างผู้ประกอบธุรกิจตัวแทนจัดการอาคารชุดเข้ามาทําหน้าที่แล้วกลับละเว้นการปฏิบัติหน้าที่หรือปฏิบัติหน้าที่ไม่ได้ตามสัญญาจ้าง หรือไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอเหมาะสมกับงานในหน้าที่ หรือปฏิบัติงานไปในทางก่อให้เกิดความเสียหายต่อสุขอนามัย ชีวิติ และทรัพย์สินของบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารชุด ปัญหาดังกล่าวนี้มีสาเหตุมาจากการที่ปัจจุบันยังไม่มีกฎหมายกําหนดคุณสมบัติการเข้าสู่วิชาชีพตัวแทนจัดการอาคารชุด และไม่มีองค์กรที่ทําหน้าที่ควบคุม กํากับดูแล และส่งเสริมผู้ประกอบวิชาชีพตัวแทนจัดการอาคารชุด จึงทําให้ผู้ประกอบวิชาชีพตัวแทนจัดการอาคารชุดขาดการฝึกอบรมที่ได้มาตรฐานทัดเทียมกับนานา อารยประเทศการปฏิบัติหน้าที่ในงานวิชาชีพตัวแทนจัดการอาคารชุดไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอ และไม่มีมาตรฐานจรรยาบันวิชาชีพ แม้ปัจจุบันจะมีพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กําหนดกฎเกณฑ์ถึงการได้มาอํานาจหน้าที่ และบทลงโทษ ต่อผู้ที่ปฏิบัติงานในหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แต่บทบัญญัติของกฎหมาย ดังกล่าวยังคงไม่เพียงพอ เพราะไม่อาจบังคับใช้กับผู้ที่ประกอบวิชาชีพเป็นตัวแทนจัดการอาคารชุดด้วย และด้วย เหตุที่ยังไม่มีกฎหมายกําหนดให้ตัวแทนจัดการอาคารชุดเป็นวิชาชีพที่ต้องได้รับใบอนุญาต จึงยังไม่องค์กรวิชาชีพที่ทําหน้าที่ในทางการควบคุม กํากับดูแลและส่งเสริมการประกอบวิชาชีพ สภาพที่เป็นอยู่ปัจจุบันจึงทําให้ เกิดปัญหาความไม่มีมาตรฐานในวิชาชีพ ทําให้ผู้ที่ประกอบวิชาชีพเป็นตัวแทนจัดการอาคารชุดปฏิบัติงานในหน้าที่โดยไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอ และก่อให้เกิดผลเสียหายต่อเจ้าของร่วมผู้ที่อาศัยในอาคารชุด ผู้ที่ต้องมีนิติสัมพันธ์กับนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างมากจึงสมควรที่จะออกมาตรการทางกฎหมายให้มีผลคุ้มครองประชาชนที่อยู่อาศัยให้อาคารชุดให้เพียงพอ เหมาะสม และสอดคล้องกับสภาวะในปจจุบัน